IL RENT TO BUY: ASPETTI CONTRATTUALI, FISCALI E FALLIMENTARI

COSA È IL RENT TO BUY

Il Rent To Buy è una figura mutuata dalla tradizione anglosassone e significa letteralmente “locare per acquistare”. Fu utilizzata in Italia sporadicamente per acquisti di immobili tra aziende, finché il Governo, su spinta delle associazioni rappresentative del mondo immobiliare ed industriale, recepì tale tipologia contrattuale e la disciplinò in un apposito articolo di legge: l’art. 23 dell’allora Decreto Legge “Sblocca Italia” n. 133 del 2014, poi convertito con modificazioni nella Legge 164 del 2014, in vigore dal 13 settembre 2014.

Il contratto è pertanto entrato a tutti gli effetti tra i Contratti Tipici del diritto Italiano e nonostante l’estrema sinteticità dell’articolo citato, è stato regolato nella prassi da alcuni documenti del Consiglio Nazionale del Notariato, che ha coperto quasi tutti i rapporti giuridici sottostanti al contratto, mentre gli aspetti non disciplinati sono stati mutuati dalla disciplina del contratto preliminare e dell’usufrutto.

SCHEMA CONTRATTUALE

Nel Rent To Buy il venditore-locatore concede immediatamente il godimento dell’immobile all’acquirente-conduttore, mentre quest’ultimo paga al primo un canone periodico (di cui una parte è imputata ad acconto del prezzo) ed ha diritto di acquistare l’immobile entro un determinato termine.

Se l’acquirente-conduttore esercita il diritto di acquisto tramite comunicazione di esercizio dell’opzione, le due parti stipuleranno al vendita definitiva; se l’acquirente-conduttore non esercita il diritto di opzione entro il termine contrattuale deve restituire l’immobile, mentre il venditore-locatore deve restituire la quota di canone imputata ad acconto del prezzo.

Elemento caratterizzante la nuova disciplina è la trascrivibilità del contratto. Tale risultato veniva già in precedenza assicurato mediante l’utilizzo dello schema del contratto preliminare di vendita, ma con la norma in esame viene introdotto un elemento fortemente innovativo: la trascrizione dei contratti preliminari ha efficacia triennale, invece la trascrizione del Rent To Buy viene estesa per tutta la durata contrattuale (con un massimo di 10 anni).

Altro elemento di novità è il richiamo alle norme sull’usufrutto per disciplinare la fase di “godimento” dell’immobile. Tale estensione normativa potrebbe far pensare ad una possibile inversione del carico IMU; tuttavia, così non è e pertanto l’IMU rimarrà a carico del venditore-locatore (ma potrebbero esserci interpretazioni diverse, che lascio a Massimo).

Il legislatore ha inoltre esteso le tutele già previste in tema di contratto preliminare ed in particolare la deroga alla facoltà del curatore fallimentare di sospendere l’esecuzione del contratto preliminare, qualora l’immobile sia destinato a costituire la prima casa dell’acquirente o di un suo parente entro il terzo grado. La sorte dell’immobile in caso di fallimento o altra forma di procedura contrattuale è di estrema importanza a mio parere e pertanto ne tratterò nel prosieguo, perché la scelta del contratto che utilizzeremo per l’operazione deve tenere conto delle possibili sorti avverse dell’azienda dell’acquirente-conduttore.

DIFFERENZE CON ALTRI CONTRATTI

Esistono alcuni contratti che hanno come scopo quello di posticipare il momento dell’acquisto di un immobile, ma che differiscono dal Rent To Buy per struttura e regime fiscale. In particolare ricorrono le seguenti differenze:

1. nel contratto preliminare sia il promittente venditore sia il promissario acquirente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita dell’immobile; nel Rent To Buy invece il conduttore-acquirente non ha l’obbligo, ma il diritto di acquistare il bene. Inoltre nel preliminare a effetti anticipati, è possibile che l’amministrazione finanziaria riqualifichi il contratto in termini di vendita effettiva e richieda il pagamento delle imposte fin dal momento della stipula del preliminare;
2. il contratto di leasing è un’operazione realizzata da intermediari finanziari dove le parti sono essenzialmente 3 (venditore, utilizzatore e società di leasing) mentre il Rent To Buy è un’operazione tra venditore e acquirente-utilizzatore;
3. la vendita con riserva di proprietà (detta anche «vendita con patto di riservato dominio») è una normale vendita a rate dove l’acquirente entra in possesso dell’immobile all’atto della stipula del contratto, ma il venditore mantiene la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata cioè al pagamento dell’integrale saldo del debito. Nel Rent To Buy, il conduttore-acquirente ha la possibilità di decidere entro un determinato termine se stipulare o meno la vendita;
4. la locazione con patto di futura vendita nasce dalla combinazione di 3 contratti: locazione, preliminare e vendita: ciascun contratto è soggetto alle proprie regole (ad esempio per la locazione di immobili urbani la L. 328/78 e la L. 432/98 per la locazione di immobili a uso abitativo), cosa che non avviene per il Rent To Buy al quale si applica solo la disciplina specifica (per esempio, vale solo per il Rent To Buy il rinvio all’usufrutto mentre non si applicano le norme speciali sulle locazioni quali durata minima o prelazione del conduttore in caso di locazione commerciale; cfr. al riguardo il Quesito Civilistico n. 102-2015 – Consiglio Nazionale del Notariato);
5. il Buy To Rent è una vendita immediata con prezzo dilazionato e garanzia per il venditore di diventare nuovamente proprietario in caso di inadempimento dell’acquirente. Si tratta di una vera e propria vendita cui è apposta una condizione risolutiva in caso di mancato adempimento dell’obbligo di pagare il prezzo (c.d. condizione di adempimento, la cui ammissibilità è tuttavia negata da una parte della dottrina);
6. nella prassi è utilizzato anche un particolare contratto preliminare definito Help To Buy caratterizzato da un pagamento dilazionato precedente alla stipula dell’atto di vendita, volto a favorire la vendita con il pagamento del residuo prezzo pattuito. In questo caso, grazie agli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, si ottiene la disponibilità immediata del bene con il versamento del solo anticipo (di solito circa il 20-30% del totale) e si agevola anche l’ottenimento del successivo finanziamento per il saldo in quanto relativo al solo residuo.

IL REGIME FISCALE

L’art. 23 D.L. 133/2014 non indica a quale trattamento fiscale dovrà essere assoggettato il Rent To Buy. A colmare la lacuna normativa ha pensato l’Agenzia delle Entrate l’apposita Circolare Esplicativa n. 4/E del 19 febbraio 2015 (“Regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili – Articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133).

Considerando l’operazione posta in essere da un concedente/proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto IVA) per immobili strumentali, bisogna distinguere:

• tra imposte indirette e imposte dirette;
  • se si tratta dell’atto iniziale (ossia il contratto con cui viene concesso l’utilizzo dell’immobile in funzione della successiva vendita), oppure dell’atto finale (che comporta il trasferimento dell’immobile).

Per l’atto iniziale bisogna distinguere, ai fini fiscali, tra:

1. la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica la disciplina prevista per la locazione. La locazione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA43. Pertanto tale componente: – non sarà assoggettata ad IVA ma ad una imposta di registro con aliquota all’1%;
2. la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: valgono le prescrizioni previste per la vendita dei fabbricati strumentali

Per l’atto finale la cessione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA, eccetto alcuni casi che non credo trovino applicazione nel caso concreto (v. per maggiori informazioni il file esplicativo del Consiglio Nazionale Notariato che invio per mail unitamente al presente Parere).

LA SORTE DELL’IMMOBILE E DEL CREDITO NEL CASO DI FALLIMENTO DELL’ACQUIRENTE/CONDUTTORE

Il comma 6, secondo capoverso, del D.L.12 settembre 2014, n. 133 (coordinato con la legge di conversione 11 novembre 2014, n. 164) prescrive che “in caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5”.

In altri termini, nel caso di fallimento del promissario acquirente, il curatore fallimentare, previa autorizzazione del comitato dei creditori, potrà optare per due scenari:

1. scegliere di subentrare nel contratto al posto del fallito;
2. sciogliere il contratto.

Nel primo caso, il fallimento subentra nel contratto e nei relativi obblighi e pertanto corrisponderà i canoni rimanenti e il prezzo finale di vendita; nel secondo caso l’immobile verrà restituito al venditore, il quale potrà trattenere i canoni finora incamerati a titolo di indennità. Quest’ultimo diritto deve emergere dal contratto in forma negativa, nel senso che il contratto non deve prevedere altra disciplina per i canoni pagati sino al giorno di dichiarazione di fallimento.

Risulta pertanto importante prevedere una clausola in cui si scelga l’applicazione dell’art. 72, prevedendo inoltre che i canoni non debbano essere restituiti in caso di fallimento. Inoltre, si rammenta per completezza che rimangono inefficaci verso il curatore le clausole che fanno dipendere la risoluzione dei contratti in caso di fallimento.

Infine, il Rent To Buy non è soggetto a revocatoria fallimentare se ricorrono contemporaneamente le seguenti condizioni:

1. il contratto è stato trascritto;
2. il contratto è stato concluso ad un prezzo giusto;
3. ha per oggetto un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente a condizione che alla data di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata o siano compiuti investimenti per darvi inizio (cfr. art. 67, comma 3, lettera c) della L. Fallimentare).

A mio avviso, la disciplina del rapporto in caso di fallimento è di estrema importanza, anche ragionando con l’ottica della migliore difesa preventiva da ogni forma di contenzioso o di procedura giudiziale avversa, considerando anche che nel futuro non si può ragionevolmente prevedere quali saranno le sorti dell’acquirente/conduttore. Dobbiamo pertanto coprirci da rischi futuri.

Alla luce della disciplina esaminata, il Rent to Buy potrebbe avere un buon effetto sulla necessità nostra di riprendere il possesso dell’immobile in caso di fallimento dell’altra parte, contando anche che in caso contrario l’investimento immobiliare andrà integralmente in fumo, perché in sede di vendite fallimentari il prezzo di alienazione raggiunge solitamente dei ribassi di grande misura. Inoltre, non appare verosimile (ed io non ho contezza che sia mai successo, soprattutto nei casi di leasing finanziario) che il curatore chieda di subentrare nel contratto, data la mancanza quasi totale di liquidità nei casi di fallimento.

Pertanto, il curatore richiederà sicuramente lo scioglimento del contratto, con successivo impossessamento da parte nostra dell’immobile. L’unico elemento avverso da considerare sono le ben note lungaggini processuali (anche nei procedimenti fallimentari). Tale elemento però, rapportato al rischio di perdere l’immobile definitivamente, appare ai miei occhi come un male minore.