Nel real estate il rischio non è quasi mai dove lo si cerca. Non sta nel prezzo, che è la cosa su cui si passa più tempo a trattare: sta in una servitù che nessuno ha letto, in una difformità catastale emersa dal notaio, in un contratto di locazione che vincola l’immobile per altri nove anni, o in un finanziamento pubblico che chiede requisiti che il progetto non ha.
Assistiamo investitori, sviluppatori, imprese e proprietà in operazioni immobiliari dalle sedi di Perugia, Milano e Monza. Non solo al rogito: dalla fase in cui l’operazione è ancora una possibilità fino a quando produce reddito.
Compravendite e due diligence immobiliare
La due diligence è la fase in cui si decide se un’operazione è buona, e va fatta prima che il preliminare vincoli le parti — non dopo.
Verifichiamo la titolarità e la continuità delle trascrizioni, la conformità urbanistica ed edilizia, la regolarità catastale, la presenza di vincoli, servitù, diritti di prelazione e ipoteche, la situazione condominiale e gli eventuali contenziosi in corso.
Il lavoro serio, però, comincia dopo: tradurre quello che è emerso in clausole del preliminare. Una difformità nota può essere sanata prima del rogito, scontata sul prezzo o garantita da una trattenuta — ma solo se è scritta. Una difformità scoperta e non regolata è un problema che resta al compratore.
Locazioni commerciali
Un contratto di locazione commerciale vincola l’immobile per anni e ne determina il valore quando si vende. Merita più attenzione di quanta ne riceva di solito.
Seguiamo la redazione e la negoziazione di contratti a uso diverso dall’abitativo, per proprietà e per conduttori: durata e rinnovi, aggiornamento del canone, ripartizione delle spese e degli interventi straordinari, garanzie, destinazione d’uso, disciplina delle migliorie e di cosa resta alla riconsegna, sublocazione e cessione insieme all’azienda.
Assistiamo anche nelle fasi conflittuali: morosità, disdette, contestazioni sullo stato dell’immobile e rinegoziazioni quando le condizioni di mercato cambiano e la scelta ragionevole è rivedere l’accordo invece di romperlo.
Sviluppo e rigenerazione urbana
Le operazioni di sviluppo hanno un profilo giuridico diverso dalla compravendita: si costruisce un’operazione, non si trasferisce un bene.
Assistiamo nella strutturazione dei rapporti tra i soggetti coinvolti — proprietà, sviluppatore, investitore, impresa esecutrice — nei contratti di appalto e nella gestione delle varianti, nelle convenzioni urbanistiche e nei rapporti con le amministrazioni, e nelle permute e nei contratti di sviluppo in cui il corrispettivo è in parte costituito da unità realizzate.
Sono operazioni in cui la struttura societaria conta quanto il contratto: chi porta il terreno, chi porta il capitale e chi esegue hanno interessi diversi, e il modo in cui si organizzano determina cosa succede se qualcosa va storto.
Student housing e progetti finanziati
È l’area in cui abbiamo lavorato più a fondo negli ultimi anni.
Abbiamo fornito assistenza legale per progetti di costruzione di studentati nella città di Perugia, sia alle imprese di costruzione sia ai committenti responsabili del progetto. Ne abbiamo scritto nell’analisi su student housing e fondi PNRR.
I progetti finanziati con risorse pubbliche hanno una complessità che si aggiunge a quella immobiliare: requisiti di ammissibilità da rispettare per tutta la durata, vincoli di destinazione che sopravvivono al completamento, obblighi di rendicontazione, e conseguenze rilevanti in caso di revoca del contributo. Vanno presidiati dall’inizio, perché correggerli a lavori avviati è quasi sempre impossibile.
Investitori esteri che comprano in Italia
Assistiamo imprese e privati stabiliti all’estero — in particolare negli Emirati Arabi Uniti e negli Stati Uniti — che investono in Italia in operazioni corporate o immobiliari.
Il lavoro non è solo tradurre un contratto. Riguarda la scelta del veicolo con cui acquistare, gli adempimenti antiriciclaggio e le verifiche sulla provenienza dei fondi, il coordinamento con notaio e consulenti fiscali, e la gestione della distanza: chi firma, con quali poteri, e come si struttura una procura che regga.
Quando l’immobile è dentro una società
Molte operazioni immobiliari non sono compravendite di immobili: sono compravendite di società che possiedono immobili. Cambia tutto — la due diligence si estende a bilanci, debiti, contenziosi e posizione fiscale, e le garanzie contrattuali diventano il cuore della trattativa.
È il punto in cui il real estate incontra il diritto societario e la fiscalità. Abbiamo approfondito due casi ricorrenti: il rent to buy nei suoi profili contrattuali, fiscali e concorsuali, e l’assegnazione agevolata di immobili dalla società ai soci.
Come lavoriamo
- Prima dell’incarico. Guardiamo i documenti disponibili e diciamo cosa serve verificare, quanto tempo richiede e cosa può emergere. Se un’operazione non ci convince, lo diciamo prima.
- Durante. Un referente unico che coordina notaio, tecnici e consulenti fiscali, così le informazioni non si perdono tra professionisti diversi.
- Dopo. I contratti immobiliari vivono per anni. Restiamo disponibili per rinnovi, rinegoziazioni e per le questioni che si presentano in corso d’opera.
Dove siamo
Seguiamo operazioni immobiliari dalle sedi di Perugia, Milano e Monza. L’area è coordinata dall’Avv. Hossein Zakipour, Managing Partner, con esperienza in operazioni corporate e real estate e nell’assistenza a investitori esteri.
Hai un’operazione in valutazione? Scrivici — raccontaci di cosa si tratta e ti diciamo cosa va verificato prima di impegnarti, con tempi e costi della verifica.